Articles

Råd & Konsultera, Inc.

Henry Goldberg / Moritt Hock & Hamroff / November 13, 2019

en kardinal förändring är en sällsynt händelse i konstruktion. Men när det ”bevisligen” inträffar kan det vända parternas relativa rättigheter till en konstruktionstvist upp och ner. En ny New York fall bär detta ut.

en huvudentreprenör på ett New York City School Construction Authority-projekt underleverantörer till en murverk underleverantör. Underleverantören krävde utförandet av en” komplett murinstallation ” till ett inköpspris på 5 320 000 dollar.

underleverantören utesluter också specifikt ” ur sekvensarbete, förutom samordning med andra handelsinstallationer, och premium/Övertid/utökade skift om det inte krävs på grund av underleverantörens fel.”

dessutom underleverantörer förutsatt att huvudentreprenören, ”när som helst, oavsett mängd eller belopp… utan att ogiltigförklara eller överge kontraktet, kan lägga till eller ta bort, ändra eller ändra det arbete som ska utföras enligt detta Avtal, inklusive, utan begränsning, beställa ändringar eller extra arbete.”

slutligen fick mason inte utföra någon förändring i arbetet om den inte fick en vederbörligen undertecknad ändringsorder eller fältorder från huvudentreprenören.

medan arbetet med projektet pågick uppstod många tvister mellan huvudentreprenören och masonry-underleverantören om förseningar i murarens arbete och deras orsaker. Mason gjorde så småningom anspråk på ytterligare 500 000 dollar för ”ökad arbetskraft, övervakning och ytterligare sommarskift för att slutföra arbetet som ursprungligen planerat.”

som svar utfärdade huvudentreprenören ett ”tillägg #3” till underleverantören som raderade en betydande del av murverket.

vid den tiden hade muraren bara slutfört cirka 30% av sitt ursprungliga legoarbete. Tillägg # 3 raderade cirka 30% av underleverantörspriset, inklusive de påstådda ändringsorderna. Följaktligen, efter tillägg nr 3, återstod ungefär 35-40% av murverkets arbete.

mason svarade på Tillägg #3 genom att meddela huvudentreprenören att det omedelbart skulle sluta arbeta med projektet. Huvudentreprenören svarade och tog ett” Du kan inte sluta, du är avfyrade ”- tillvägagångssätt, att det avslutade underleverantören på grund av masonens materiella överträdelser och” övergivande ” av projektet.

som svar inledde muraren en rättegång. Därvid hävdade den att huvudentreprenören hade stört sitt arbete och felaktigt tagit bort en alltför stor del av underleverantörens arbete i väsentlig strid med underentreprenaden. Med andra ord, i sitt försvar hävdade den ”kardinalförändringsläran.”

även om klausuler i ett kontrakt som tillåter radering av arbete är vanliga och tydligt verkställbara, har domstolar tolkat sådana klausuler för att tillåta raderingar i kontrakt endast så länge de inte ändrar ”väsentlig identitet eller huvudsyftet” med ett kontrakt. En ägares rätt att göra ändringar enligt en ändringsklausul begränsas av det allmänna omfattningen av det arbete som beskrivs i kontraktet. En ägare får inte göra ändringar av sådan omfattning att det väsentliga eller huvudsakliga syftet med ett kontrakt ändras. Om det gör det har en kardinal förändring inträffat och kontraktet har brutits av ägaren. Användningen av en” förändringar och/eller utelämnanden ” klausul kräver ett konstaterande att sådana förändringar eller försummelser var rimliga och rättvisa.

domstolen konstaterade att det skriftliga angivna syftet med underleverantören var en ”komplett murinstallation.”Tillägg # 3 hade effekten att ändra den väsentliga identiteten och huvudsyftet med underleverantören. Domstolen uppgav vidare att en avtalsbestämmelse inte kunde tolkas så att den allmänna entreprenören kunde ta 35-40% av arbetet från underleverantören för käranden och sedan samtidigt försöka tvinga käranden att slutföra balansen i det ursprungliga tillämpningsområdet. Som sådan, huvudentreprenören inte fastställa, som en fråga om lag, att mason väsentligt brutit underleverantörer genom att stoppa arbetet med projektet som svar på Addendum #3.

MHH kommentar

rimlighet har sina gränser.

en underleverantörs ekonomiska hälsa får inte ”urtas” av en huvudentreprenörs ändringsorder och raderingar. Omvänt måste en underleverantör endast hävda en kardinal förändring med försiktighet. Att göra det, som ett predikat att ”gå av” ett jobb, är full av risk.

att tvinga underleverantören att avsluta endast en minoritetsdel av sitt ursprungliga legoavtal är problematiskt. Kontraktsarbete kan naturligtvis raderas, men bara så länge det inte ändrar den väsentliga identiteten och syftet med ett underleverantörer. Att tvinga mason att slutföra endast en minoritet av sitt arbete kan direkt frustrera ”förmånen av fyndet” för underleverantören. Underleverantörers omkostnader och vinstmarginaler skulle direkt och negativt påverkas av att tvinga den att slutföra endast en relativt liten del av sitt arbete medan dess ”fullprojekt” omkostnader fortsätter utan att absorberas tillräckligt av balansen i kontraktspriset.

som alltid, ” djävulen är i detaljerna.”Under den konstruktiva Förändringsläran måste både kvantitativa och kvalitativa analyser göras om arten av eventuella förändringar och borttagningar. Frågan Beror inte enbart på en exakt procentandel av arbetet eller kostnaden, utan också på arbetets karaktär.

standarderna för att hitta en kardinal förändring är oprecisa; domstolarna har stort utrymme för skönsmässig bedömning. Vad är i själva verket den ”väsentliga identifieringen” och ”huvudsyftet” med ditt kontrakt? Här, domstolen misslyckades med att hitta underleverantören i strid för att gå av jobbet.

är detta ett säkert alternativ? Vanligtvis Nej. Men, som det här fallet visar, kan en entreprenör under de rätta omständigheterna försvara sina intressen inför kränkande förändringar och/eller borttagningar, både kvantitativt och kvalitativt.

ytterligare ett övervägande: vid offentlig konstruktion kan acceptans och utförande av en kardinal förändring leda till att en entreprenör förlorar sin rätt att få ersättning för det förändrade arbetet. Om ändringen är kardinal, det kan spärras av gällande konkurrensutsatta budgivning stadgar. Även om detta verkligen kan vara ämnet för sin egen djupgående artikel, kom nu ihåg att en offentlig ägare kan beställa ändringar inom det allmänna tillämpningsområdet för ”arbetet” i ett projekt, men det får inte göra ett annat eller nytt kontrakt utan att följa konkurrensutsatta budgivningsstadgar.