Articles

Consultă Și Consultă, Inc.

Henry Goldberg | Moritt Hock &Hamroff | 13 noiembrie 2019

o schimbare cardinală este un eveniment rar în construcții. Cu toate acestea, atunci când apare „demonstrabil”, poate răsturna drepturile relative ale părților la o dispută de construcție. Un caz recent din New York confirmă acest lucru.

un antreprenor general al unui proiect al Autorității de construcții școlare din New York City subcontractat unui subcontractant de zidărie. Subcontractul a solicitat realizarea unei” instalații complete de zidărie ” la un preț de achiziție de 5.320.000 de dolari.

subcontractul a exclus, de asemenea, în mod specific „operațiunile de lucru în afara secvenței, cu excepția coordonării cu alte instalații comerciale și a turelor premium/suplimentare/extinse, cu excepția cazului în care este necesar din vina subcontractantului.”

În plus, subcontractul prevedea că antreprenorul general, „în orice moment, în orice cantitate sau sumă… fără a invalida sau abandona contractul, poate adăuga sau șterge, modifica sau modifica, lucrările care urmează să fie efectuate în temeiul prezentului Acord, inclusiv, fără limitare, comandarea modificărilor sau a lucrărilor suplimentare.”

în cele din urmă, zidarului nu i s-a permis să efectueze nicio modificare a lucrării decât dacă a primit un ordin de schimbare semnat în mod corespunzător sau un ordin de teren de la antreprenorul general.

în timp ce lucrările la proiect erau în desfășurare, au apărut numeroase dispute între antreprenorul general și subcontractantul zidăriei cu privire la întârzierile în activitatea zidarului și cauzele acestora. Masonul a făcut în cele din urmă cereri pentru încă 500.000 de dolari pentru „creșterea forței de muncă, supraveghere și schimburi suplimentare de vară pentru a finaliza lucrările așa cum era programat inițial.”

ca răspuns, antreprenorul general a emis un „Addendum #3” la subcontract care a șters o parte substanțială a lucrărilor de zidărie.

la acea vreme, masonul finalizase doar aproximativ 30% din lucrările sale inițiale de subcontractare. Addendumul # 3 a eliminat aproximativ 30% din prețul subcontractului, inclusiv comenzile de modificare revendicate. În consecință, în urma Addendumului # 3, au rămas aproximativ 35-40% din lucrările zidăriei.

zidarul a răspuns la addendumul #3 notificând antreprenorul general că va înceta imediat să lucreze la proiect. Antreprenorul general a răspuns, luând o abordare „nu poți renunța, ești concediat”, că încheie subcontractul din cauza încălcărilor materiale ale zidarului și a „abandonării” proiectului.

ca răspuns, masonul a început un proces. Procedând astfel, aceasta a susținut că antreprenorul general a intervenit în activitatea sa și a șters în mod abuziv o parte excesivă din activitatea subcontractantului, încălcând în mod semnificativ subcontractul. Cu alte cuvinte, în apărarea sa a afirmat „doctrina schimbării cardinale.”

în timp ce clauzele dintr-un contract care permit ștergerea muncii sunt obișnuite și în mod clar executorii, instanțele au interpretat astfel de clauze pentru a permite ștergerea contractelor numai atâta timp cât nu modifică „identitatea esențială sau scopul principal” al unui contract. Dreptul proprietarului de a face modificări în temeiul unei clauze de modificări este limitat de domeniul general al lucrării descrise în contract. Un proprietar nu poate face modificări de o asemenea amploare încât scopul esențial sau principal al unui contract să fie modificat. Dacă se întâmplă, a avut loc o schimbare cardinală și contractul a fost încălcat de proprietar. Utilizarea unei clauze „modificări și / sau omisiuni” necesită constatarea că astfel de modificări sau omisiuni au fost rezonabile și corecte.

Curtea a observat că scopul declarat scris al subcontractului a fost o „instalație completă de zidărie.”Addendumul # 3 a avut ca efect modificarea identității esențiale și a scopului principal al subcontractului. Curtea a mai declarat că o dispoziție contractuală nu poate fi interpretată pentru a permite antreprenorului general să ia 35-40% din lucrare de la subcontractantul reclamant-zidărie și apoi, în același timp, să încerce să-l oblige pe reclamant să completeze soldul domeniului de aplicare inițial. Ca atare, antreprenorul general nu a stabilit, ca o chestiune de drept, că masonul a încălcat în mod Material subcontractul prin oprirea lucrărilor la proiect ca răspuns la addendumul #3.

comentariu MHH

rezonabilitatea are limitele sale.

sănătatea financiară a unui subcontractant nu poate fi „eviscerată” de ordinele de schimbare și ștergerile unui antreprenor general. În schimb, un subcontractant trebuie să afirme cu grijă o schimbare cardinală. A face acest lucru, ca predicat al „plecării” unui loc de muncă, este plin de risc.

obligarea subcontractantului să finalizeze doar o porțiune minoritară din subcontractul său inițial este problematică. Desigur, lucrările contractuale pot fi șterse, dar numai atâta timp cât nu modifică identitatea și scopul esențial al unui subcontract. Obligarea masonului să finalizeze doar o minoritate din munca sa ar putea frustra direct „beneficiul negocierii” pentru subcontractant. Cheltuielile generale ale subcontractanților și marjele de profit ar fi afectate în mod direct și negativ, obligându-l să finalizeze doar o parte relativ mică din activitatea sa, în timp ce cheltuielile generale ale „proiectului complet” continuă fără a fi absorbite în mod adecvat de soldul prețului contractului.

ca întotdeauna, „diavolul este în detalii.”Conform doctrinei schimbării Constructive, trebuie făcute atât analize cantitative, cât și calitative cu privire la natura oricăror schimbări și ștergeri. Întrebarea nu depinde numai de un procent precis de muncă sau de costul implicat, ci și de caracterul lucrării.

standardele pentru găsirea unei schimbări cardinale sunt imprecise; instanțele au o largă discreție. Care este, de fapt, „identificarea esențială” și „scopul principal” al contractului dumneavoastră? Aici, instanța nu a reușit să găsească subcontractantul în încălcare pentru mersul pe jos de locuri de muncă.

este aceasta o opțiune sigură? De obicei, nu. Dar, după cum demonstrează acest caz, în circumstanțele potrivite, un contractant își poate apăra interesele în fața schimbărilor și/sau ștergerilor abuzive, atât cantitativ, cât și calitativ.

o altă considerație: în construcția publică, acceptarea și executarea unei schimbări cardinale poate duce la pierderea dreptului unui antreprenor de a fi compensat pentru lucrarea schimbată. Dacă modificarea este cardinală, aceasta poate fi interzisă de statutele aplicabile de licitație competitivă. Deși acest lucru ar putea fi cu siguranță subiectul propriului articol în profunzime, pentru moment rețineți că un proprietar public poate comanda modificări în domeniul general al „lucrării” unui proiect, dar este posibil să nu facă un contract diferit sau nou fără a respecta statutul de licitație competitivă.