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Henry Goldberg / Moritt Hock & Hamroff / November 13, 2019

uma mudança cardinal é um evento raro na construção. No entanto, quando” provávelmente ” ocorre, pode virar os direitos relativos das partes a uma disputa de construção de cabeça para baixo. Um caso recente de Nova Iorque confirma isto.

a general contractor on A New York City School Construction Authority project subempreited to a masonry subempreitor. O subcontrato exigiu o desempenho de uma” instalação completa de alvenaria ” a um preço de compra de US $5,320,000. O subcontrato também excluiu especificamente ” operações de trabalho fora de sequência, excepto para a coordenação com outras instalações comerciais, e premium/horas extraordinárias/turnos prolongados, a menos que necessário devido à falta do subcontratante.”

além disso, a subcontratar, desde que o empreiteiro geral, “a qualquer tempo, em qualquer quantidade ou valor… sem invalidar ou abandonar o contrato, pode adicionar ou excluir, modificar ou alterar, o trabalho a ser realizado sob este contrato, incluindo, sem limitação, pedidos de mudanças ou trabalho adicional.”

finalmente, o pedreiro não foi autorizado a realizar qualquer mudança no trabalho, a menos que recebeu uma ordem de mudança devidamente assinada ou ordem de campo do contratante geral. Enquanto o trabalho sobre o projeto estava em curso, várias disputas surgiram entre o contratante geral e o subcontratante de alvenaria sobre atrasos no trabalho do pedreiro e suas causas. The mason eventualmente fez reivindicações para um adicional de US $ 500.000 para ” aumento de mão de obra, supervisão e turnos de Verão adicionais, a fim de completar o trabalho como originalmente programado.”

em resposta, O contratante geral emitiu uma “adenda #3” ao subcontrato que eliminou uma parte substancial do trabalho de alvenaria. Nessa altura, o pedreiro só tinha completado cerca de 30% do seu trabalho subcontratado original. A adenda n. o 3 suprimiu cerca de 30% do preço do subcontrato, incluindo as alegadas encomendas de alteração. Assim, após a adenda #3, restaram cerca de 35-40% do trabalho da alvenaria.

o pedreiro respondeu à adenda # 3, notificando o contratante geral de que deixaria imediatamente de trabalhar no projeto. O contratante geral respondeu, tomando uma abordagem “você não pode desistir, você está demitido”, que estava terminando o subcontrato devido às falhas materiais do mason e “abandono” do projeto. Em resposta, o mason iniciou uma ação judicial. Ao fazê-lo, alegou que o contratante geral tinha interferido no seu trabalho e, erradamente, eliminado uma parte excessiva do trabalho do subcontratante em violação material do subcontrato. Em outras palavras, em sua defesa, afirmou a ” doutrina da mudança cardinal. Enquanto as cláusulas de um contrato que permitem a supressão de obras são banais e claramente executórias, os tribunais só interpretaram essas cláusulas para permitir a supressão de contratos desde que não alterem a “identidade essencial ou o objectivo principal” de um contrato. O direito do proprietário de fazer alterações ao abrigo de uma cláusula de alteração é limitado pelo âmbito geral da obra descrita no contrato. Um proprietário não pode fazer alterações de tal magnitude que o objetivo essencial ou principal de um contrato seja alterado. Se o fizer, ocorreu uma alteração cardinal e o contrato foi violado pelo proprietário. A utilização de uma cláusula” alterações e/ou omissões ” exige a conclusão de que tais alterações ou omissões foram razoáveis e justas.

o tribunal observou que o objectivo escrito declarado do subcontrato era uma “instalação de alvenaria completa”.”A adenda n. º 3 teve o efeito de alterar a identidade essencial e o objectivo principal do subcontrato. O Tribunal declarou ainda que uma disposição contratual não podia ser interpretada de modo a permitir ao contratante geral obter 35-40% do trabalho do subcontratante autor-alvenaria e, em seguida, ao mesmo tempo, tentar obrigar o requerente a completar o equilíbrio do âmbito de aplicação original. Como tal, o contratante geral não estabeleceu, por uma questão de lei, que o pedreiro violava materialmente o subcontrato, interrompendo o trabalho sobre o projeto em resposta à adenda #3.

MHH Commentary

Reasonability has its limits. A saúde financeira de um subcontratante não pode ser “eviscerada” pelas ordens de mudança e supressões de um contratante geral. Inversamente, um subcontratante só deve afirmar uma mudança cardeal com cuidado. Fazê-lo, como um predicado para “abandonar” um trabalho, é cheio de riscos. É problemático obrigar o subcontratante a concluir apenas uma parte minoritária do seu subcontrato original. O trabalho contratual pode, naturalmente, ser suprimido, mas apenas na medida em que não altere a identidade e o objectivo essenciais de um subcontrato. Obrigar o pedreiro a completar apenas uma minoria do seu trabalho poderia frustrar diretamente o “benefício do negócio” para o subcontratante. As despesas gerais e as margens de lucro do subcontratante seriam afectadas directa e negativamente, obrigando-o a completar apenas uma parte relativamente pequena do seu trabalho, enquanto as despesas gerais do “projecto completo” continuam sem ser adequadamente absorvidas pelo saldo do preço do contrato. Como sempre, ” o diabo está nos detalhes.”Sob a doutrina da mudança construtiva, análises quantitativas e qualitativas devem ser feitas a respeito da natureza de quaisquer mudanças e supressões. A questão não depende apenas de uma percentagem precisa de trabalho ou de custos envolvidos, mas também do carácter do trabalho.

as normas para encontrar uma mudança cardinal são imprecisas; os tribunais têm uma ampla margem de apreciação. Qual é, de facto, a “identificação essencial” e o “objectivo principal” do seu contrato? Aqui, o tribunal não encontrou o subcontratante em violação por ter saído do trabalho. Esta é uma opção segura? Normalmente, não. Mas, como este caso demonstra, nas circunstâncias certas, um contratante pode defender os seus interesses face a alterações e/ou supressões abusivas, tanto quantitativa como qualitativamente.

uma outra consideração: na construção pública, a aceitação e a realização de uma mudança cardinal pode resultar em que um contratante perca o seu direito de ser compensado pela mudança de trabalho. Se a alteração for cardinal, pode ser barrada através dos Estatutos do concurso. Embora este poderia certamente ser o tema de seu próprio artigo em profundidade, por agora tenha em mente que um proprietário público pode encomendar alterações dentro do âmbito geral do “trabalho” de um projeto, mas não pode fazer um contrato diferente ou novo sem cumprir com os Estatutos do concurso.