Articles

Advice & Consult, Inc.

Henry Goldberg / Moritt Hock & Hamroff | 13 listopada 2019

kardynalna zmiana to rzadkie wydarzenie w budownictwie. Jednak, gdy to” udowodnione ” występuje, może przewrócić względne prawa stron do sporu budowlanego do góry nogami. Niedawna sprawa w Nowym Jorku to potwierdza.

Generalny wykonawca projektu budowlanego szkoły w Nowym Jorku podwykonawca robót murarskich. Podwykonawstwo wymagało wykonania „kompletnej instalacji murarskiej” w cenie zakupu 5 320 000 USD.

Umowa o podwykonawstwo wyraźnie wykluczała również „operacje pracy poza kolejnością, z wyjątkiem koordynacji z innymi instalacjami handlowymi, oraz składkę/Nadgodziny/wydłużone zmiany, chyba że jest to wymagane z winy podwykonawcy.”

ponadto, umowa podwykonawcza pod warunkiem, że Generalny wykonawca, ” w dowolnym momencie, w dowolnej ilości lub ilości … bez unieważnienia lub odstąpienia od umowy, może dodać lub usunąć, zmodyfikować lub zmienić pracę, która ma być wykonana na podstawie niniejszej umowy, w tym, bez ograniczeń, zamawianie zmian lub dodatkowych prac.”

wreszcie murarz nie mógł wykonywać żadnych zmian w pracy, chyba że otrzymał należycie podpisane zlecenie zmiany lub zlecenie polowe od generalnego wykonawcy.

w trakcie trwania prac nad projektem powstały liczne spory pomiędzy generalnym wykonawcą a podwykonawcą robót murarskich dotyczące opóźnień w pracach murarskich i ich przyczyn. Mason ostatecznie złożył roszczenia o dodatkowe 500 000 dolarów za ” zwiększoną siłę roboczą, nadzór i dodatkowe letnie zmiany w celu zakończenia pracy zgodnie z pierwotnie zaplanowanym planem.”

w odpowiedzi Generalny wykonawca wydał „dodatek # 3” do umowy podwykonawczej, która usunęła znaczną część prac murarskich.

w tym czasie murarz wykonał tylko około 30% pierwotnych prac podwykonawczych. Dodatek # 3 usunął około 30% ceny podwykonawstwa, łącznie z wnioskowanymi zleceniami zmiany. W związku z tym, po uzupełnieniu # 3, pozostało tylko około 35-40% prac murarskich.

mason odpowiedział na dodatek # 3, powiadamiając generalnego wykonawcę, że natychmiast przestanie pracować nad projektem. Generalny wykonawca odpowiedział, przyjmując podejście „nie możesz zrezygnować, jesteś zwolniony”, że rozwiązuje umowę podwykonawczą z powodu istotnych naruszeń i” porzucenia ” projektu.

w odpowiedzi mason wszczął pozew. W ten sposób zarzucił on, że Generalny wykonawca zakłócił swoje prace i bezprawnie usunął nadmierną część prac podwykonawcy z istotnym naruszeniem umowy o podwykonawstwo. Innymi słowy, w swojej obronie podtrzymywała ” doktrynę kardynalnej zmiany.”

podczas gdy klauzule w umowie, które pozwalają na usunięcie pracy są powszechne i wyraźnie wykonalne, sądy interpretują takie klauzule tak, aby zezwalały na usunięcie w umowach tylko tak długo, jak nie zmieniają „zasadniczej tożsamości lub głównego celu” umowy. Prawo właściciela do dokonywania zmian na podstawie klauzuli zmian jest ograniczone ogólnym zakresem pracy opisanym w umowie. Właściciel nie może wprowadzać zmian o takiej wielkości, że zmienia się zasadniczy lub główny cel umowy. Jeśli tak, nastąpiła kardynalna zmiana i właściciel naruszył umowę. Zastosowanie klauzuli” zmiany i / lub pominięcia” wymaga stwierdzenia, że takie zmiany lub pominięcia były rozsądne i uczciwe.

sąd zauważył, że pisemnym celem umowy jest ” kompletna instalacja murowana.”Dodatek # 3 miał wpływ na zmianę zasadniczej tożsamości i głównego celu podwykonawstwa. Sąd stwierdził ponadto, że przepis umowy nie może być interpretowany w taki sposób, aby Generalny wykonawca mógł odebrać 35-40% robót od powoda-podwykonawcy murarskiego, a następnie, jednocześnie, próbować zmusić powoda do uzupełnienia równowagi pierwotnego zakresu. W związku z tym Generalny wykonawca nie ustalił, zgodnie z prawem, że murarz istotnie naruszył umowę o podwykonawstwo, wstrzymując prace nad projektem w odpowiedzi na dodatek #3.

komentarz MHH

rozsądek ma swoje granice.

kondycja finansowa podwykonawcy nie może być „wypatroszona” przez zarządzenia zmiany i skreślenia generalnego wykonawcy. Z drugiej strony podwykonawca musi ostrożnie dochodzić kardynalnej zmiany. Robienie tego, jako zapowiedź „odejścia” z pracy, jest obarczone ryzykiem.

zmuszenie podwykonawcy do zakończenia tylko mniejszościowej części pierwotnej umowy podwykonawczej jest problematyczne. Umowa o dzieło może oczywiście zostać usunięta, ale tylko pod warunkiem, że nie zmienia to zasadniczej tożsamości i celu umowy podwykonawczej. Zmuszenie Masona do wykonania tylko niewielkiej części jego pracy może bezpośrednio udaremnić” korzyść z umowy ” dla podwykonawcy. Na koszty ogólne podwykonawcy i marże zysku miałoby bezpośredni i negatywny wpływ zmuszenie go do wykonania tylko stosunkowo niewielkiej części prac, podczas gdy koszty ogólne całego projektu będą kontynuowane bez odpowiedniego pochłaniania przez saldo ceny kontraktowej.

jak zawsze „diabeł tkwi w szczegółach.”Zgodnie z doktryną konstruktywnej zmiany należy dokonywać zarówno ilościowych, jak i jakościowych analiz dotyczących charakteru wszelkich zmian i usunięć. Kwestia ta nie zależy wyłącznie od dokładnego odsetka pracy lub kosztów, ale także od charakteru pracy.

standardy znalezienia zmiany kardynalnej są nieprecyzyjne; sądy mają szeroką swobodę. Co w rzeczywistości jest „niezbędną identyfikacją” i „głównym celem” umowy? Tutaj sąd nie uznał podwykonawcy za naruszającego prawo do odstąpienia od pracy.

czy to bezpieczna opcja? Zazwyczaj nie. Ale, jak pokazuje ten przypadek, w odpowiednich okolicznościach wykonawca może bronić swoich interesów w obliczu nadużyć i / lub skreśleń, zarówno pod względem ilościowym, jak i jakościowym.

Jeszcze jedna uwaga: w budownictwie publicznym przyjęcie i wykonanie zmiany kardynalnej może spowodować utratę przez wykonawcę prawa do rekompensaty za zmienioną pracę. Jeżeli zmiana jest zasadnicza, może zostać zakazana przez obowiązujące ustawy o licytacji. Chociaż z pewnością może to być temat własnego artykułu dogłębnego, na razie należy pamiętać, że właściciel publiczny może zlecić zmiany w ogólnym zakresie „pracy” projektu, ale nie może zawrzeć innej lub nowej Umowy bez przestrzegania przepisów dotyczących przetargów konkurencyjnych.