Articles

Advies & Consult, Inc.

Henry Goldberg / Moritt Hock & Hamroff / 13 November 2019

een kardinale verandering is een zeldzame gebeurtenis in de bouw. Wanneer het echter “aantoonbaar” voorkomt, kan het de relatieve rechten van de partijen bij een bouwgeschil op zijn kop zetten. Een recente zaak in New York bevestigt dit.

een hoofdaannemer van een New York City School Construction Authority Project uitbesteed aan een metselwerk onderaannemer. Het subcontract riep op tot de uitvoering van een “complete metselwerk installatie” tegen een aankoopprijs van $5.320.000.

het toeleveringscontract sloot ook uitdrukkelijk “niet-geordende werkzaamheden uit, met uitzondering van de coördinatie met andere handelsinstallaties, en premie/overwerk/verlengde Diensten, tenzij dit door de schuld van de toeleverancier noodzakelijk is.”

bovendien is in het toeleveringscontract bepaald dat de hoofdaannemer te allen tijde, in elke hoeveelheid of hoeveelheid… zonder de opdracht ongeldig te maken of af te zien van de opdracht, de uit hoofde van deze overeenkomst uit te voeren werkzaamheden mag toevoegen of Verwijderen, wijzigen of wijzigen, met inbegrip van, maar niet beperkt tot, het bestellen van wijzigingen of extra werkzaamheden.”

ten slotte mocht de metselaar geen wijziging in het werk uitvoeren, tenzij hij een naar behoren ondertekende wijzigings-of veldorder van de algemene aannemer ontving. Terwijl de werkzaamheden aan het project aan de gang waren, ontstonden er talrijke geschillen tussen de hoofdaannemer en de metselwerkondernemer over vertragingen in het werk van de metselaar en de oorzaken daarvan. De metselaar deed uiteindelijk claims voor een extra $500.000 voor ” meer mankracht, supervisie en extra zomerdiensten om het werk te voltooien zoals oorspronkelijk gepland.”

In antwoord daarop heeft de hoofdaannemer een “Addendum #3” bij het toeleveringscontract uitgegeven, waarbij een aanzienlijk deel van het metselwerk werd geschrapt.

op dat moment had de metselaar slechts ongeveer 30% van zijn oorspronkelijke onderaannemingswerkzaamheden voltooid. Addendum # 3 verwijderde ongeveer 30% van de prijs van het toeleveringscontract, inclusief de geclaimde wisselorders. Na Addendum # 3 bleef ongeveer 35-40% van het metselwerk over.

de metselaar reageerde op Addendum nr. 3 door de aannemer te melden dat hij onmiddellijk zou stoppen met werken aan het project. De algemene aannemer antwoordde, het nemen van een” je kunt niet stoppen, je bent ontslagen “aanpak, dat het beëindigen van de onderaanneming als gevolg van materiële inbreuken van de mason ’s en” stopzetting ” van het project.

in antwoord daarop begon de mason een rechtszaak. Daarbij voerde zij aan dat de hoofdaannemer zich met zijn werk had bemoeid en een buitensporig deel van het werk van de toeleverancier ten onrechte had geschrapt, hetgeen een wezenlijke inbreuk op het toeleveringscontract was. Met andere woorden, in haar verdediging beweerde zij de “kardinaal verandering doctrine.”

hoewel clausules in een overeenkomst die de schrapping van werken mogelijk maken gemeengoed zijn en duidelijk afdwingbaar, hebben rechtbanken dergelijke clausules zodanig uitgelegd dat schrappingen in overeenkomsten alleen worden toegestaan zolang zij de “wezenlijke identiteit of het hoofddoel” van een overeenkomst niet wijzigen. Het recht van de eigenaar om wijzigingen aan te brengen op grond van een wijzigingsclausule wordt beperkt door de algemene reikwijdte van het werk beschreven in de overeenkomst. Een eigenaar mag geen wijzigingen aanbrengen van zodanige omvang dat het wezenlijke of voornaamste doel van een overeenkomst wordt gewijzigd. Als dat zo is, is er een kardinale verandering opgetreden en is het contract geschonden door de eigenaar. Het gebruik van een” Wijzigingen en/of weglatingen ” clausule vereist de vaststelling dat dergelijke wijzigingen of weglatingen redelijk en eerlijk waren. Het Hof merkte op dat het schriftelijke doel van het toeleveringscontract een “volledige metselwerkinstallatie” was.”Addendum nr. 3 had tot gevolg dat de essentiële identiteit en het hoofddoel van het toeleveringscontract werd gewijzigd. Het Hof verklaarde voorts, dat een contractbepaling niet aldus kan worden uitgelegd, dat de algemene aannemer 35-40% van het werk van de eiser-metselwerkondernemer mag nemen en tegelijkertijd moet trachten de eiser te dwingen het evenwicht van de oorspronkelijke werkingssfeer te voltooien. Als zodanig heeft de hoofdaannemer niet rechtens aangetoond dat de metselaar het toeleveringscontract wezenlijk heeft geschonden door in reactie op Addendum nr. 3 de werkzaamheden aan het project te staken.

MMH commentaar

redelijkheid heeft zijn grenzen.

de financiële gezondheid van een onderaannemer mag niet worden “van de ingewanden ontdaan” door de wisselopdrachten en schrappingen van een algemene aannemer. Omgekeerd moet een onderaannemer slechts voorzichtig een kardinale verandering doen gelden. Dit doen, als een predicaat van “weglopen” van een baan, is beladen met risico ‘ s.

de toeleverancier dwingen slechts een klein deel van zijn oorspronkelijke toeleveringscontract af te maken, is problematisch. Loonwerk kan natuurlijk worden geschrapt, maar alleen zolang het de essentiële identiteit en het doel van een onderaanneming niet verandert. Het dwingen van de metselaar om slechts een minderheid van zijn werk te voltooien zou het “voordeel van de Overeenkomst” voor de toeleverancier direct kunnen dwarsbomen. De overhead en winstmarges van de toeleverancier zouden rechtstreeks en negatief worden beïnvloed door hem te dwingen slechts een relatief klein deel van zijn werk te verrichten, terwijl zijn “full-project” – overhead blijft bestaan zonder voldoende te worden geabsorbeerd door de balans van de contractprijs.

Zoals altijd, ” de duivel zit in de details.”Onder de constructieve Veranderingsdoctrine moeten zowel kwantitatieve als kwalitatieve analyses worden gemaakt met betrekking tot de aard van eventuele veranderingen en schrappingen. De vraag is niet alleen afhankelijk van een bepaald percentage van het werk of de kosten, maar ook van de aard van het werk.

de normen voor het vinden van een kardinale verandering zijn onnauwkeurig; rechtbanken hebben een ruime discretionaire bevoegdheid. Wat is in feite het “essentiële identificeren” en het “belangrijkste doel” van uw contract? Hier, de rechtbank niet aan de onderaannemer in strijd te vinden voor het lopen van de baan.

Is dit een veilige optie? Meestal niet. Maar zoals uit dit geval blijkt, kan een opdrachtnemer onder de juiste omstandigheden zijn belangen verdedigen tegen misbruik van wijzigingen en/of schrappingen, zowel kwantitatief als kwalitatief.

een andere overweging: in de openbare bouw kan het aanvaarden en uitvoeren van een belangrijke verandering ertoe leiden dat een aannemer zijn recht op compensatie voor het gewijzigde werk verliest. Als de wijziging kardinaal is, kan deze worden verjaard door toepasselijke aanbestedingsstatuten. Hoewel dit zeker het onderwerp zou kunnen zijn van zijn eigen diepgaande artikel, voor nu in gedachten houden dat een publieke eigenaar wijzigingen kan bestellen binnen de algemene reikwijdte van het “werk” van een project, maar het mag niet een ander of nieuw contract zonder te voldoen aan de concurrerende aanbesteding statuten.