Articles

Advis & Consult, Inc.

Henry Goldberg / Moritt Hock & Hamroff / 13. November 2019

en kardinal endring er en sjelden hendelse i konstruksjon. Men når det» beviselig » oppstår, kan det slå partenes relative rettigheter til en byggekonflikt opp ned. En Nylig new York-sak bærer dette ut.

en generell entreprenør På En New York City School Construction Authority prosjekt underleverandør til en mur underleverandør. Underleverandøren krevde utførelsen av en «komplett murverkinstallasjon» til en kjøpesum på $5.320.000.

underleverandøren utelukket også » ut av sekvensarbeid, med unntak av koordinering med andre handelsinstallasjoner, og premium/overtid/utvidede skift med mindre det er nødvendig på grunn av underleverandørens feil.»

i tillegg underleverandøren forutsatt at hovedentreprenøren, «når som helst, i hvilken som helst mengde eller beløp… uten å ugyldiggjøre eller forlate kontrakten, kan legge til eller slette, endre eller endre arbeidet som skal utføres i henhold til denne avtalen, inkludert, uten begrensning, bestilling av endringer eller ekstra arbeid.»

til Slutt fikk ikke mason lov til å utføre noen endring i arbeidet med mindre det mottok en behørig signert endringsordre eller feltordre fra hovedentreprenøren.

mens arbeidet med prosjektet pågikk, oppsto det mange tvister mellom hovedentreprenøren og murverkets underleverandør om forsinkelser i masons arbeid og deres årsaker. Mason gjorde til slutt krav på ytterligere $ 500 000 for «økt arbeidskraft, tilsyn og ekstra sommerskift for å fullføre arbeidet som opprinnelig planlagt.»

som svar utstedte hovedentreprenøren et «Tillegg # 3» til underleverandøren som slettet en betydelig del av murverket.

på den tiden hadde mason bare fullført omtrent 30% av sitt opprinnelige underleverandørarbeid. Addendum # 3 slettet omtrent 30% av underleverandørprisen, inkludert de påkrevde endringsordrene. Følgelig, etter Tillegg # 3, ble omtrent bare 35-40% av murverkets arbeid igjen.

mason reagerte På Tillegg #3 ved å varsle hovedentreprenøren om at den umiddelbart ville slutte å jobbe med prosjektet. Hovedentreprenøren svarte, og tok en» du kan ikke slutte, du er sparken «tilnærming, at den avsluttet underleverandøren på grunn av masons materielle brudd og «forlatelse» av prosjektet.

som svar begynte mason et søksmål. Ved å gjøre det påstod det at hovedentreprenøren hadde forstyrret sitt arbeid og feilaktig slettet en overdreven del av underleverandørens arbeid i vesentlig brudd på underleverandøren. Med andre ord, i sitt forsvar hevdet det » cardinal change doctrine.»

mens klausuler i en kontrakt som tillater sletting av arbeid er vanlig og klart håndheves, har domstolene tolket slike klausuler for å tillate slettinger i kontrakter bare så lenge de ikke endrer «viktig identitet eller hovedformålet» av en kontrakt. En eiers rett til å gjøre endringer under en endringsklausul er begrenset av det generelle omfanget av arbeidet som er beskrevet i kontrakten. En eier kan ikke gjøre endringer av en slik størrelse at det vesentlige eller hovedformålet med en kontrakt er endret. Hvis det gjør det, har det skjedd en kardinal endring og kontrakten har blitt brutt av eieren. Bruken av en» endringer og/eller utelatelser » – klausul krever at slike endringer eller utelatelser var rimelige og rettferdige.

retten observerte at det skriftlige oppgitte formålet med underleverandøren var en » komplett murverkinstallasjon.»Addendum # 3 hadde effekten av å endre den essensielle identiteten og hovedformålet med underleverandøren. Retten uttalte videre at en kontrakt bestemmelse ikke kan tolkes slik at hovedentreprenøren å ta 35-40% av arbeidet fra saksøker-mur underleverandør og deretter, på samme tid, forsøke å tvinge saksøker å fullføre balansen av det opprinnelige omfanget. Som sådan, den generelle entreprenøren ikke etablere, som et spørsmål om lov, at mason vesentlig brutt underleverandøren ved å stoppe arbeidet på prosjektet som svar På Addendum # 3 .

MHH Kommentar

Rimelighet har sine grenser.

den økonomiske helsen til en underleverandør kan ikke «eviscerated» av en generell entreprenør endringsordrer og slettinger. Omvendt må en underleverandør bare hevde en kardinal forandring med forsiktighet. Å gjøre det, som et predikat for å «gå av» en jobb, er fulle av risiko.

å tvinge underleverandøren til å fullføre bare en mindretall av sin opprinnelige underleverandør er problematisk. Kontraktsarbeid kan selvfølgelig slettes, men bare så lenge det ikke endrer den grunnleggende identiteten og formålet med en underleverandør. Overbevisende mason å fullføre bare et mindretall av sitt arbeid kan direkte frustrere «nytte av handelen» for underleverandøren. Underleverandørens overhead – og fortjenestemarginer vil bli direkte og negativt påvirket av å tvinge den til å fullføre bare en relativt liten del av sitt arbeid mens» fullprosjektet » overhead fortsetter uten å bli tilstrekkelig absorbert av balansen i kontraktsprisen.

som alltid, «djevelen er i detaljene.»Under Konstruktiv Endringslære må både kvantitative og kvalitative analyser gjøres angående arten av eventuelle endringer og slettinger. Spørsmålet er ikke bare avhengig av en presis prosentandel av arbeid eller kostnader involvert, men også på arbeidets karakter.

standardene for å finne en kardinal endring er upresise; domstolene har bred diskresjon. Hva, faktisk, er «viktig identifisere «og» hovedformålet » av kontrakten? Her, retten klarte ikke å finne underleverandør i brudd for å gå av jobben.

Er dette et trygt alternativ? Vanligvis nei. Men som denne saken viser, under de rette omstendighetene, kan en entreprenør forsvare sine interesser i møte med fornærmende endringer og / eller slettinger, både kvantitativt og kvalitativt.

En ytterligere vurdering: i offentlig konstruksjon kan aksept og utførelse av en kardinal endring føre til at en entreprenør mister sin rett til å bli kompensert for det endrede arbeidet. Hvis endringen er kardinal, kan den bli sperret av gjeldende konkurransebudsbestemmelser. Selv om dette kan sikkert være tema for sin egen i dybden artikkelen, for nå huske på at en offentlig eier kan bestille endringer innenfor det generelle omfanget av» arbeid » av et prosjekt, men det kan ikke gjøre en annen eller ny kontrakt uten å overholde konkurransebud lover.