Articles

Advise & Consult, Inc.

Henry Goldberg | Moritt Hock & Hamroff | November 13, 2019

a bíboros változás ritka esemény az építőiparban. Amikor azonban” bizonyíthatóan ” bekövetkezik, fejjel lefelé fordíthatja az építési vitában részt vevő felek relatív jogait. Egy New York-i eset ezt bizonyítja.

fővállalkozó egy New York-i iskola építési hatóság projekt alvállalkozója egy Kőműves alvállalkozónak. Az alvállalkozói szerződés egy “teljes falazatszerelés” végrehajtását szorgalmazta 5 320 000 dolláros vételáron.

az alvállalkozói szerződés kifejezetten kizárta a ” sorozaton kívüli munkaműveleteket, kivéve a más kereskedelmi létesítményekkel való koordinációt, valamint a prémium/túlóra/meghosszabbított műszakokat, kivéve, ha az alvállalkozó hibája miatt szükséges.”

ezenkívül az alvállalkozói szerződés előírta, hogy a fővállalkozó “bármikor, bármilyen mennyiségben vagy összegben… a szerződés érvénytelenítése vagy elhagyása nélkül hozzáadhatja vagy törölheti, módosíthatja vagy megváltoztathatja a jelen megállapodás alapján elvégzendő munkát, beleértve, korlátozás nélkül, változtatások vagy extra munkák megrendelését.”

végül a kőművesnek nem volt szabad változtatnia a munkában, hacsak nem kapott megfelelően aláírt változtatási megbízást vagy terepi megrendelést a fővállalkozótól.

míg a projekten végzett munka folyamatban volt, számos vita merült fel a fővállalkozó és a kőműves alvállalkozó között a kőműves munkájának késedelme és okai miatt. A kőműves végül további 500 000 dollárt követelt ” megnövekedett munkaerőért, felügyeletért és további nyári műszakokért annak érdekében, hogy a munkát az eredeti tervek szerint befejezzék.”

válaszul a fővállalkozó “3.számú kiegészítést” adott ki az alvállalkozói szerződéshez, amely törölte a kőműves munkák jelentős részét.

abban az időben a kőműves eredeti alvállalkozói munkájának csak körülbelül 30% – át fejezte be. A 3. függelék az alvállalkozói ár mintegy 30% – át törölte, beleértve az igényelt változtatási megbízásokat is. Ennek megfelelően a 3.függeléket követően a falazat munkájának körülbelül 35-40% – a maradt meg.

a kőműves a 3.kiegészítésre úgy válaszolt, hogy értesítette a fővállalkozót, hogy azonnal abbahagyja a projekt munkáját. A fővállalkozó azt válaszolta, hogy “nem tudsz kilépni, ki vagy rúgva” megközelítést alkalmazva, hogy az alvállalkozói szerződést a kőműves anyagi megsértése és a projekt “elhagyása” miatt szünteti meg.

válaszul a kőműves pert indított. Ennek során azt állította, hogy a fővállalkozó beavatkozott a munkájába, és jogtalanul törölte az alvállalkozó munkájának túlzott részét az alvállalkozói szerződés lényeges megsértésével. Más szavakkal, védekezésében a “bíboros változás doktrínáját állította.”

míg a szerződések olyan záradékai, amelyek lehetővé teszik a munka törlését, általánosak és egyértelműen végrehajthatók, a bíróságok úgy értelmezték ezeket a záradékokat, hogy csak addig engedélyezzék a szerződések törlését, amíg nem változtatják meg a szerződés “alapvető identitását vagy fő célját”. A tulajdonos változtatási záradék szerinti változtatási jogát a szerződésben leírt munka általános terjedelme korlátozza. A tulajdonos nem hajthat végre olyan nagyságú változtatásokat, amelyek megváltoztatják a szerződés alapvető vagy fő célját. Ha igen, akkor kardinális változás történt, és a tulajdonos megsértette a szerződést. A” változások és/vagy kihagyások ” záradék használata megköveteli annak megállapítását, hogy az ilyen változtatások vagy kihagyások ésszerűek és tisztességesek voltak.

a bíróság megállapította, hogy az alvállalkozói szerződés írásbeli célja “teljes kőműves telepítés” volt.”A 3. kiegészítés megváltoztatta az alvállalkozói szerződés alapvető identitását és fő célját. A bíróság továbbá kijelentette, hogy a szerződéses rendelkezés nem értelmezhető úgy, hogy lehetővé tegye a fővállalkozó számára, hogy a munka 35-40%-át átvegye a felperes-kőműves alvállalkozótól, majd ezzel egyidejűleg megpróbálja arra kényszeríteni a felperest, hogy töltse ki az eredeti hatály egyensúlyát. Mint ilyen, a fővállalkozó jogilag nem állapította meg, hogy a kőműves lényegesen megsértette az alvállalkozói szerződést azzal, hogy a 3.függelékre válaszul leállította a projekt munkáját.

MHH kommentár

Az ésszerűségnek megvannak a korlátai.

az alvállalkozó pénzügyi helyzetét nem lehet” kizsigerelni ” a fővállalkozó változtatási megbízásai és törlései által. Ezzel szemben az alvállalkozónak csak óvatosan kell érvényesítenie a kardinális változást. Ha így tesz, mint egy predikátum, hogy” elhagyja ” a munkát, tele van kockázattal.

problematikus az alvállalkozót arra kényszeríteni, hogy az eredeti alvállalkozói szerződésének csak egy kisebb részét fejezze be. A Szerződéses munka természetesen törölhető, de csak addig, amíg nem változtatja meg az alvállalkozói szerződés alapvető identitását és célját. A kőműves arra kényszerítése, hogy munkájának csak egy részét fejezze be, közvetlenül meghiúsíthatja az alvállalkozó “alku előnyeit”. Az alvállalkozók általános költségeit és haszonkulcsait közvetlenül és negatívan befolyásolná, ha arra kényszerítenék, hogy munkájának csak viszonylag kis részét fejezze be, miközben a “teljes projekt” általános költségei továbbra is fennállnak anélkül, hogy a szerződéses ár egyenlege megfelelően elnyelné őket.

mint mindig, “az ördög a részletekben rejlik.”A konstruktív változás doktrína szerint mind mennyiségi, mind minőségi elemzéseket kell végezni a változások és törlések természetére vonatkozóan. A kérdés nem kizárólag a munka vagy a költségek pontos százalékától függ, hanem a munka jellegétől is.

a sarkalatos változás megállapításának normái pontatlanok; a bíróságok széles mérlegelési jogkörrel rendelkeznek. Mi valójában a szerződés “alapvető azonosítása” és “fő célja”? Itt a bíróság nem találta meg az alvállalkozót, aki megsértette a munkát.

Ez biztonságos megoldás? Általában nem. De amint ez az eset is mutatja, megfelelő körülmények között a vállalkozó megvédheti érdekeit a visszaélésszerű változtatásokkal és/vagy törlésekkel szemben, mind mennyiségi, mind minőségi szempontból.

Egy további szempont: a középítésben a sarkalatos változás elfogadása és végrehajtása azt eredményezheti, hogy a vállalkozó elveszíti a megváltozott munkáért járó kompenzáció jogát. Ha a változás bíboros, az alkalmazandó versenytárgyalási törvények megtilthatják. Bár ez minden bizonnyal a saját mélyreható cikkének témája lehet, ne feledje, hogy az állami tulajdonos változtatásokat rendelhet a projekt “munkájának” általános hatókörén belül, de nem köthet más vagy új szerződést anélkül, hogy betartaná a versenyképes ajánlattételi szabályokat.