Articles

Advise & Consult, Inc.

Henry Goldberg / Moritt Hock & Hamroff / 13 de noviembre de 2019

Un cambio cardinal es un evento raro en la construcción. Sin embargo, cuando se produce de manera» demostrable», puede poner patas arriba los derechos relativos de las partes en una disputa de construcción. Un caso reciente de Nueva York lo confirma.

Un contratista general en un proyecto de la Autoridad de Construcción de Escuelas de la Ciudad de Nueva York subcontratado a un subcontratista de albañilería. En el subcontrato se preveía la realización de una «instalación completa de mampostería» a un precio de compra de 5.320.000 dólares.

El subcontrato también excluía específicamente las operaciones de trabajo fuera de secuencia, excepto para la coordinación con otras instalaciones comerciales, y los turnos de prima/horas extraordinarias/extendidos, a menos que fuera necesario por culpa del subcontratista.»

Además, el subcontrato estipuló que el contratista general, » en cualquier momento, en cualquier cantidad o cantidad without sin invalidar o abandonar el contrato, podrá agregar o eliminar, modificar o alterar el trabajo que se realizará en virtud del presente acuerdo, incluidos, entre otros, pedidos de cambios o trabajos adicionales.»

Finalmente, al albañil no se le permitió realizar ningún cambio en el trabajo a menos que recibiera una orden de cambio debidamente firmada o una orden de campo del contratista general.

Mientras se realizaban los trabajos del proyecto, surgieron numerosas controversias entre el contratista general y el subcontratista de albañilería sobre los retrasos en los trabajos del albañil y sus causas. El albañil finalmente reclamó 500.000 dólares adicionales para «aumentar la mano de obra, la supervisión y los turnos de verano adicionales para completar el trabajo según lo programado originalmente».»

En respuesta, el contratista general publicó una «Adición #3» al subcontrato que eliminaba una parte sustancial de los trabajos de albañilería.

En ese momento, el albañil solo había completado aproximadamente el 30% de su trabajo de subcontratación original. El Anexo # 3 eliminó aproximadamente el 30% del precio del subcontrato, incluidas las órdenes de cambio reclamadas. En consecuencia, siguiendo el Anexo # 3, aproximadamente solo quedó el 35-40% del trabajo de albañilería.

El albañil respondió al Anexo #3 notificando al contratista general que dejaría de trabajar de inmediato en el proyecto. El contratista general respondió, con un enfoque de «no puedes renunciar, estás despedido», que estaba terminando el subcontrato debido a las brechas materiales del albañil y el «abandono» del proyecto.

En respuesta, el albañil inició una demanda. Al hacerlo, alegó que el contratista general había interferido en su trabajo y había suprimido indebidamente una parte excesiva del trabajo del subcontratista en violación grave del subcontrato. En otras palabras, en su defensa afirmó la » doctrina cardinal del cambio.»

Si bien las cláusulas de un contrato que permiten la supresión de un trabajo son comunes y claramente aplicables, los tribunales han interpretado que tales cláusulas permiten la supresión de contratos solo en la medida en que no alteren la «identidad esencial o el propósito principal» de un contrato. El derecho de un propietario a realizar cambios en virtud de una cláusula de cambios está limitado por el alcance general de la obra descrita en el contrato. El propietario no podrá realizar cambios de tal magnitud que alteren el propósito esencial o principal de un contrato. Si lo hace, se ha producido un cambio fundamental y el propietario ha incumplido el contrato. El uso de una cláusula de» cambios u omisiones » requiere que se determine que dichos cambios u omisiones fueron razonables y justos.

El tribunal observó que el objeto declarado por escrito del subcontrato era una » instalación completa de mampostería.»El Anexo # 3 tuvo el efecto de alterar la identidad esencial y el propósito principal del subcontrato. El tribunal declaró además que una disposición del contrato no podía interpretarse en el sentido de que permitiera al contratista general tomar del 35 al 40% del trabajo del subcontratista de albañilería demandante y luego, al mismo tiempo, intentar obligar al demandante a completar el resto del alcance original. Como tal, el contratista general no estableció, como cuestión de derecho, que el albañil violara materialmente el subcontrato al detener los trabajos en el proyecto en respuesta a la Adición #3.

Comentario MHH

La razonabilidad tiene sus límites.

La salud financiera de un subcontratista no puede ser «eviscerada» por las órdenes de cambio y supresiones de un contratista general. Por el contrario, un subcontratista solo debe afirmar un cambio fundamental con cuidado. Hacerlo, como un predicado para «abandonar» un trabajo, está lleno de riesgos.

Obligar al subcontratista a terminar solo una parte minoritaria de su subcontrato original es problemático. El trabajo por contrata, por supuesto, puede eliminarse, pero solo en la medida en que no altere la identidad y el propósito esenciales de un subcontrato. Obligar al albañil a completar solo una minoría de su trabajo podría frustrar directamente el «beneficio del trato» para el subcontratista. Los gastos generales y los márgenes de beneficios de los subcontratistas se verían afectados directa y negativamente al obligarlos a completar sólo una parte relativamente pequeña de su trabajo, mientras que los gastos generales de «todo el proyecto» continúan sin ser absorbidos adecuadamente por el saldo del precio del contrato.

Como siempre, «el diablo está en los detalles.»En virtud de la Doctrina del Cambio Constructivo, se deben hacer análisis cuantitativos y cualitativos con respecto a la naturaleza de los cambios y supresiones. La pregunta no depende únicamente de un porcentaje preciso de trabajo o de los costos involucrados, sino también del carácter del trabajo.

Los estándares para encontrar un cambio cardinal son imprecisos; los tribunales tienen amplia discreción. ¿Cuál es, de hecho, la «identificación esencial» y el «propósito principal» de su contrato? En este caso, el tribunal no encontró al subcontratista en incumplimiento por abandonar el trabajo.

¿Es esta una opción segura? Normalmente, no. Pero, como demuestra este caso, en las circunstancias adecuadas, un contratista puede defender sus intereses frente a cambios y/o supresiones abusivos, tanto cuantitativa como cualitativamente.

Una consideración más: En la construcción pública, la aceptación y ejecución de un cambio fundamental puede dar lugar a que un contratista pierda su derecho a ser compensado por el trabajo modificado. Si el cambio es cardinal, puede estar prohibido por los estatutos de licitación competitiva aplicables. Si bien este podría ser ciertamente el tema de su propio artículo en profundidad, por ahora tenga en cuenta que un propietario público puede ordenar cambios dentro del alcance general del «trabajo» de un proyecto, pero no puede hacer un contrato diferente o nuevo sin cumplir con los estatutos de licitación competitiva.