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Henry Goldberg | Moritt Hock & Hamroff | November 13, 2019

Eine grundlegende Änderung ist ein seltenes Ereignis im Bauwesen. Wenn es jedoch „nachweislich“ auftritt, kann es die relativen Rechte der Parteien eines Baustreits auf den Kopf stellen. Ein aktueller Fall in New York bestätigt dies.

Ein Generalunternehmer für ein Projekt der New York City School Construction Authority, das an einen Subunternehmer für Mauerwerk vergeben wurde. Der Unterauftrag sah die Durchführung einer „kompletten Mauerwerksinstallation“ zu einem Kaufpreis von 5.320.000 US-Dollar vor.

Der Unterauftrag schloss auch ausdrücklich „außerplanmäßige Arbeitsvorgänge“ aus, mit Ausnahme der Koordinierung mit anderen Handelsinstallationen, und Prämien / Überstunden / verlängerte Schichten, sofern dies nicht aufgrund eines Verschuldens des Unterauftragnehmers erforderlich ist.“

Darüber hinaus hat der Unterauftrag zur Verfügung gestellt, dass der Generalunternehmer „jederzeit, in beliebiger Menge oder Menge… ohne den Vertrag ungültig zu machen oder aufzugeben, die im Rahmen dieser Vereinbarung auszuführenden Arbeiten hinzufügen oder löschen, ändern oder ändern kann, einschließlich, ohne Einschränkung, Bestellung von Änderungen oder zusätzlichen Arbeiten.“

Schließlich durfte der Maurer keine Änderung an den Arbeiten vornehmen, es sei denn, er erhielt einen ordnungsgemäß unterzeichneten Änderungs- oder Feldauftrag vom Generalunternehmer.

Während der Arbeiten an dem Projekt kam es zu zahlreichen Streitigkeiten zwischen dem Generalunternehmer und dem Subunternehmer über Verzögerungen in der Arbeit des Maurers und deren Ursachen. Der Maurer machte schließlich Ansprüche auf zusätzliche 500.000 Dollar für „mehr Arbeitskräfte, Aufsicht und zusätzliche Sommerschichten, um die Arbeit wie ursprünglich geplant abzuschließen.“

Daraufhin gab der Generalunternehmer einen „Nachtrag # 3“ zum Unterauftrag heraus, der einen wesentlichen Teil der Mauerwerksarbeiten löschte.

Zu diesem Zeitpunkt hatte der Maurer nur etwa 30% seiner ursprünglichen Unterauftragsarbeiten abgeschlossen. Nachtrag # 3 löschte ungefähr 30% des Unterauftragspreises, einschließlich der beanspruchten Änderungsaufträge. Dementsprechend blieben nach Anhang 3 nur noch etwa 35-40% der Arbeit des Mauerwerks übrig.

Der Maurer reagierte auf Addendum #3, indem er den Generalunternehmer darüber informierte, dass er die Arbeit an dem Projekt sofort einstellen würde. Der Generalunternehmer antwortete mit dem Ansatz „Sie können nicht kündigen, Sie werden gefeuert“, dass er den Unterauftrag aufgrund der materiellen Verstöße des Maurers und der „Aufgabe“ des Projekts kündigt.

Daraufhin leitete der Maurer eine Klage ein. Dabei machte sie geltend, der Generalunternehmer habe in seine Arbeit eingegriffen und einen übermäßigen Teil der Arbeit des Unterauftragnehmers unter wesentlicher Verletzung des Unterauftrags zu Unrecht gelöscht. Mit anderen Worten, in seiner Verteidigung behauptete es die „Kardinaländerungsdoktrin.“

Während Klauseln in einem Vertrag, die die Löschung von Werken erlauben, alltäglich und eindeutig durchsetzbar sind, haben Gerichte solche Klauseln so ausgelegt, dass sie Löschungen in Verträgen nur so lange zulassen, wie sie die „wesentliche Identität oder den Hauptzweck“ eines Vertrags nicht verändern. Das Recht eines Eigentümers, Änderungen im Rahmen einer Änderungsklausel vorzunehmen, ist durch den allgemeinen Umfang der im Vertrag beschriebenen Arbeiten begrenzt. Ein Eigentümer darf keine Änderungen in einer solchen Größenordnung vornehmen, dass der wesentliche oder Hauptzweck eines Vertrags geändert wird. Wenn dies der Fall ist, ist eine wesentliche Änderung eingetreten und der Vertrag wurde vom Eigentümer verletzt. Die Verwendung einer Klausel „Änderungen und / oder Auslassungen“ erfordert die Feststellung, dass solche Änderungen oder Auslassungen angemessen und fair waren.

Das Gericht stellte fest, dass der schriftliche erklärte Zweck des Unterauftrags eine „vollständige Mauerwerksinstallation“ war.“ Nachtrag # 3 hatte den Effekt, dass die wesentliche Identität und der Hauptzweck des Unterauftrags geändert wurden. Das Gericht stellte ferner fest, dass eine Vertragsbestimmung nicht so ausgelegt werden könne, dass der Generalunternehmer 35-40% der Arbeiten vom Subunternehmer des Klägers übernehmen und gleichzeitig versuchen könne, den Kläger zu zwingen, das Gleichgewicht des ursprünglichen Umfangs zu vervollständigen. Daher hat der Generalunternehmer rechtlich nicht festgestellt, dass der Maurer den Unterauftrag wesentlich verletzt hat, indem er die Arbeit an dem Projekt als Reaktion auf Anhang 3 eingestellt hat.

MHH Kommentar

Vernunft hat ihre Grenzen.

Die finanzielle Gesundheit eines Subunternehmers darf nicht durch Änderungsaufträge und Löschungen eines Generalunternehmers „ausgemerzt“ werden. Umgekehrt muss ein Subunternehmer eine Kardinaländerung nur mit Sorgfalt geltend machen. Dies als Prädikat für das „Aussteigen“ eines Jobs zu tun, ist mit Risiken verbunden.

Den Unterauftragnehmer zu zwingen, nur einen Minderheitsteil seines ursprünglichen Unterauftrags abzuschließen, ist problematisch. Vertragsarbeiten können natürlich gelöscht werden, jedoch nur so lange, wie sie die wesentliche Identität und den Zweck eines Unterauftrags nicht verändern. Den Maurer zu zwingen, nur eine Minderheit seiner Arbeit zu erledigen, könnte den „Vorteil des Abkommens“ für den Subunternehmer direkt vereiteln. Der Overhead und die Gewinnmargen des Subunternehmers würden direkt und negativ beeinflusst, wenn er gezwungen würde, nur einen relativ kleinen Teil seiner Arbeit abzuschließen, während der Overhead des „Gesamtprojekts“ fortgesetzt wird, ohne vom Rest des Vertragspreises angemessen absorbiert zu werden.

Wie immer: „Der Teufel steckt im Detail.“ Nach der Doktrin des konstruktiven Wandels müssen sowohl quantitative als auch qualitative Analysen hinsichtlich der Art von Änderungen und Löschungen durchgeführt werden. Die Frage hängt nicht nur von einem genauen Prozentsatz der Arbeit oder der damit verbundenen Kosten ab, sondern auch vom Charakter der Arbeit.

Die Maßstäbe für die Feststellung einer Kardinaländerung sind ungenau; Gerichte haben einen weiten Ermessensspielraum. Was ist eigentlich das „wesentliche Merkmal“ und der „Hauptzweck“ Ihres Vertrags? Hier, Das Gericht hat es versäumt, den Subunternehmer zu finden, der gegen die Arbeit verstoßen hat.

Ist dies eine sichere Option? Normalerweise nein. Wie dieser Fall jedoch zeigt, kann ein Auftragnehmer unter den richtigen Umständen seine Interessen angesichts missbräuchlicher Änderungen und / oder Löschungen sowohl quantitativ als auch qualitativ verteidigen.

Eine weitere Überlegung: Im öffentlichen Bauwesen kann die Annahme und Durchführung einer Kardinaländerung dazu führen, dass ein Auftragnehmer seinen Anspruch auf Entschädigung für die geänderte Arbeit verliert. Wenn die Änderung kardinal ist, kann sie durch geltende Ausschreibungsgesetze gesperrt werden. Während dies sicherlich das Thema eines eigenen ausführlichen Artikels sein könnte, denken Sie vorerst daran, dass ein öffentlicher Eigentümer Änderungen im allgemeinen Rahmen der „Arbeit“ eines Projekts anordnen kann, aber keinen anderen oder neuen Vertrag abschließen kann, ohne die Ausschreibungsgesetze einzuhalten.