Articles

Råd & Råd, Inc.

Henry Goldberg | Moritt Hock& Hamroff | November 13, 2019

en kardinal ændring er en sjælden begivenhed i byggeriet. Men når det “beviseligt” forekommer, kan det vende parternes relative rettigheder til en byggekonflikt på hovedet. Det viser en ny sag.

en hovedentreprenør på en ny York City School Construction Authority projekt underleverandør til en murværk underleverandør. Underkontrakten opfordrede til udførelse af en” komplet murinstallation ” til en købspris på $5.320.000.

underentreprisen udelukkede også specifikt “arbejde uden for rækkefølge, bortset fra koordinering med andre handelsinstallationer og præmie/overarbejde/udvidede skift, medmindre det kræves på grund af underentreprenørens fejl.”

derudover forudsat underleverandøren, at hovedentreprenøren, “til enhver tid, i enhver mængde eller mængde… uden at ugyldiggøre eller opgive kontrakten, kan tilføje eller slette, ændre eller ændre det arbejde, der skal udføres i henhold til denne aftale, herunder, uden begrænsning, bestilling af ændringer eller ekstra arbejde.”

endelig fik mureren ikke lov til at udføre nogen ændring i arbejdet, medmindre den modtog en behørigt underskrevet ændringsordre eller feltordre fra hovedentreprenøren.

mens arbejdet med projektet var i gang, opstod der adskillige tvister mellem hovedentreprenøren og underleverandøren af murværk om forsinkelser i murerens arbejde og deres årsager. Mason fremsatte til sidst krav om yderligere $500.000 for “øget arbejdskraft, tilsyn og yderligere sommerskift for at afslutte arbejdet som oprindeligt planlagt.”

som svar udstedte hovedentreprenøren et “Addendum #3” til underentreprisen, der slettede en væsentlig del af murværket.

på det tidspunkt havde mureren kun afsluttet cirka 30% af sit oprindelige underkontraktarbejde. Tillæg #3 slettede ca. 30% af underentreprisen, inklusive de påståede ændringsordrer. 3 forblev ca.kun 35-40% af murværkets arbejde.

mureren svarede på Addendum #3 ved at underrette hovedentreprenøren om, at den straks ville stoppe med at arbejde på projektet. Hovedentreprenøren svarede og tog en” du kan ikke holde op, du er fyret “tilgang, at den afsluttede underentreprisen på grund af murerens materielle overtrædelser og” opgivelse ” af projektet.

som svar indledte mureren en retssag. I den forbindelse hævdede den, at hovedentreprenøren havde forstyrret sit arbejde og uretmæssigt slettet en overdreven del af underentreprenørens arbejde i væsentlig misligholdelse af underentreprisen. Med andre ord hævdede det i sit forsvar ” kardinalændringsdoktrinen.”

mens klausuler i en kontrakt, der tillader sletning af arbejde, er almindelige og klart håndhævelige, har domstole kun fortolket sådanne klausuler for at tillade sletning i kontrakter, så længe de ikke ændrer en kontrakts” væsentlige identitet eller hovedformål”. En ejers ret til at foretage ændringer i henhold til en ændringsklausul er begrænset af det generelle omfang af det arbejde, der er beskrevet i kontrakten. En ejer må ikke foretage ændringer af en sådan størrelse, at det væsentlige eller hovedformål med en kontrakt ændres. Hvis det sker, er der sket en kardinal ændring, og kontrakten er blevet overtrådt af ejeren. Brugen af en” ændringer og/eller udeladelser ” klausul kræver en konstatering af, at sådanne ændringer eller udeladelser var rimelige og retfærdige.

Retten bemærkede, at det skriftlige erklærede formål med underentreprisen var en “komplet murinstallation.”Addendum #3 havde den virkning at ændre den væsentlige identitet og hovedformål med underentreprisen. Retten anførte endvidere, at en kontraktbestemmelse ikke kunne fortolkes således, at hovedentreprenøren kunne tage 35-40% af arbejdet fra sagsøgeren-murværk underleverandør og derefter samtidig forsøge at tvinge sagsøgeren til at fuldføre balancen i det oprindelige anvendelsesområde. Som sådan fastslog hovedentreprenøren ikke lovmæssigt, at mureren væsentligt overtrådte underentreprisen ved at stoppe arbejdet med projektet som svar på Tillæg #3.

MHH kommentar

rimelighed har sine grænser.

en underleverandørs økonomiske sundhed må ikke “udtages” af en hovedentreprenørs ændringsordrer og sletninger. Omvendt må en underleverandør kun hævde en kardinal ændring med omhu. At gøre det, som et prædikat for at “gå væk” et job, er fyldt med risiko.

Det er problematisk at tvinge underleverandøren til kun at afslutte en minoritetsdel af sin oprindelige underentreprise. Kontraktarbejde kan naturligvis slettes, men kun så længe det ikke ændrer en underkontrakts væsentlige identitet og formål. At tvinge mureren til kun at gennemføre et mindretal af sit arbejde kunne direkte frustrere “fordelen ved købet” for underleverandøren. Underleverandørens overhead og fortjenstmargener vil blive direkte og negativt påvirket af at tvinge den til kun at gennemføre en relativt lille del af sit arbejde, mens dens “fulde projekt” overhead fortsætter uden at blive tilstrækkeligt absorberet af balancen i kontraktprisen.

som altid, “Djævelen er i detaljerne.”Under den konstruktive Ændringslære skal der foretages både kvantitative og kvalitative analyser vedrørende arten af eventuelle ændringer og sletninger. Spørgsmålet afhænger ikke kun af en præcis procentdel af arbejdet eller omkostningerne, men også af arbejdets karakter.

standarderne for at finde en kardinal ændring er upræcise; domstole har bredt skøn. Hvad er faktisk det” væsentlige identifikation “og” hovedformål ” med din kontrakt? Her, retten undlod at finde underleverandøren i strid for at gå væk fra jobbet.

er dette en sikker mulighed? Typisk Nej. Men som denne sag viser, kan en entreprenør under de rette omstændigheder forsvare sine interesser i lyset af voldelige ændringer og/eller sletninger, både kvantitativt og kvalitativt.

En yderligere overvejelse: ved offentlig konstruktion kan Accept og udførelse af en kardinal ændring resultere i, at en entreprenør mister sin ret til at blive kompenseret for det ændrede arbejde. Hvis ændringen er kardinal, det kan udelukkes af gældende konkurrencebud vedtægter. Selvom dette helt sikkert kunne være emnet for sin egen dybdegående artikel, skal du for nu huske på, at en offentlig ejer kan bestille ændringer inden for det generelle omfang af “arbejdet” i et projekt, men det kan ikke lave en anden eller ny kontrakt uden at overholde konkurrencedygtige bud vedtægter.