Articles

Advise & Consult, Inc.

Henry Goldberg / Moritt Hock & Hamroff / listopad 13, 2019

kardinální změna je vzácná událost ve stavebnictví. Pokud se však „prokazatelně“ vyskytne, může obrátit relativní práva stran stavebního sporu vzhůru nohama. Potvrzuje to nedávný případ z New Yorku.

generální dodavatel projektu New York City School Construction Authority subdodavatele zdiva. Subdodávka požadovala provedení „kompletní instalace zdiva“ za kupní cenu 5,320,000 xnumx USD.

subdodavatel také výslovně vyloučil “ mimo sekvenční pracovní operace, s výjimkou koordinace s jinými obchodními zařízeními, a Prémiové/přesčasové / prodloužené směny, pokud to není požadováno z důvodu zavinění subdodavatele.“

kromě toho subdodávka za předpokladu ,že generální dodavatel, “ kdykoli, v jakémkoli množství nebo množství… bez zrušení nebo opuštění smlouvy, může přidat nebo smazat, upravit nebo změnit, práce, které mají být provedeny podle této Smlouvy, včetně, bez omezení, objednání změn nebo dodatečných prací.“

nakonec zedník nemohl provést žádnou změnu v díle, pokud neobdržel řádně podepsaný příkaz ke změně nebo polní příkaz od generálního dodavatele.

zatímco práce na projektu probíhaly, mezi generálním dodavatelem a subdodavatelem zdiva vznikly četné spory o zpoždění v práci zedníka a jejich příčinách. Zedník nakonec vznesl nároky na dalších 500 000 dolarů za “ zvýšenou pracovní sílu, dohled a další letní směny, aby dokončil práci, jak bylo původně naplánováno.“

v reakci na to generální dodavatel vydal „Dodatek č. 3“ k subdodávce, která odstranila podstatnou část zednických prací.

v té době zedník dokončil pouze přibližně 30% svých původních subdodavatelských prací. Dodatek #3 vypouští přibližně 30% ceny subdodávky, včetně nárokovaných změnových příkazů. V souladu s tím, po dodatku č. 3, zůstalo přibližně pouze 35-40% práce zdiva.

zedník odpověděl na Dodatek č. 3 oznámením generálního dodavatele, že okamžitě přestane pracovat na projektu. Generální dodavatel odpověděl, s přístupem „nemůžete skončit, máte padáka“, že ukončuje subdodávku kvůli porušení materiálu zedníka a“ opuštění “ projektu.

v reakci na to zedník zahájil žalobu. Přitom tvrdila, že generální dodavatel zasahoval do jeho práce a neoprávněně vypustil nadměrnou část práce subdodavatele v podstatném porušení subdodávky. Jinými slovy, ve své obraně prosazovala “ doktrínu kardinální změny.“

zatímco ustanovení ve smlouvě, která umožňují výmaz díla, jsou běžná a jasně vymahatelná, soudy vykládají takové doložky tak, aby umožňovaly vymazání ve smlouvách pouze tehdy, pokud nemění „základní identitu nebo hlavní účel“ smlouvy. Právo vlastníka provádět změny podle ustanovení o změnách je omezeno obecným rozsahem díla popsaného ve smlouvě. Vlastník nesmí provádět změny takového rozsahu, aby se změnil základní nebo hlavní účel smlouvy. Pokud ano, došlo k zásadní změně a majitel porušil smlouvu. Použití klauzule „změny a / nebo opomenutí“ vyžaduje zjištění, že takové změny nebo opomenutí byly přiměřené a spravedlivé.

Soud konstatoval, že písemným stanoveným účelem subdodávky byla “ kompletní instalace zdiva.“Dodatek č. 3 měl za následek změnu základní identity a hlavního účelu subdodávky. Soud dále uvedl, že ustanovení smlouvy nelze vykládat tak, aby generálnímu dodavateli umožnilo převzít 35-40% práce Od subdodavatele zednického zdiva a poté se současně pokusit přimět žalobce, aby dokončil rovnováhu původního rozsahu. Generální dodavatel jako takový ze zákona neprokázal, že zedník podstatným způsobem porušil subdodávku zastavením prací na projektu v reakci na Dodatek č. 3.

MHH komentář

rozumnost má své meze.

finanční zdraví subdodavatele nesmí být „vykucháno“změnami a vymazáním generálního dodavatele. Naopak subdodavatel musí kardinální změnu prosazovat pouze opatrně. Pokud tak učiníte, jako predikát k „odchodu“ z práce, je plný rizika.

přimět subdodavatele, aby dokončil pouze menšinovou část své původní subdodávky, je problematické. Smluvní práce lze samozřejmě smazat, ale pouze pokud nezmění základní identitu a účel subdodávky. Nutit zedníka, aby dokončil pouze menšinu své práce, by mohlo přímo zmařit“ výhodu dohody “ pro subdodavatele. Režijní a ziskové marže subdodavatelů by byly přímo a negativně ovlivněny tím, že by ji donutily dokončit pouze relativně malou část své práce, zatímco její režijní náklady „na celý projekt“ pokračují, aniž by byly dostatečně absorbovány rovnováhou ceny zakázky.

jako vždy, “ ďábel je v detailech.“Podle doktríny konstruktivní změny musí být provedeny kvantitativní i kvalitativní analýzy týkající se povahy jakýchkoli změn a odstranění. Otázka nezávisí pouze na přesném procentu práce nebo nákladů, ale také na charakteru práce.

standardy pro nalezení zásadní změny jsou nepřesné; soudy mají širokou uvážení. Co je vlastně „základním“ a „hlavním účelem“ vaší smlouvy? Zde soud neshledal subdodavatele v rozporu s tím, že odešel ze zaměstnání.

Je to bezpečná volba? Typicky ne. Jak však tento případ ukazuje, za správných okolností může dodavatel hájit své zájmy tváří v tvář zneužívajícím změnám a/nebo výmazům, a to jak kvantitativně, tak kvalitativně.

ještě jedna úvaha: ve veřejné výstavbě může přijetí a provedení zásadní změny vést k tomu, že dodavatel ztratí právo na náhradu za změněné dílo. Je-li změna kardinální, může být znemožněna platnými zákony o soutěžních nabídkách. I když by to jistě mohlo být tématem jeho vlastního podrobného článku, prozatím mějte na paměti, že veřejný vlastník může nařídit změny v obecném rozsahu „práce“ projektu, ale nemusí uzavřít jinou nebo novou smlouvu, aniž by splnil stanovy konkurenčního nabídkového řízení.