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Henry Goldberg / Moritt Hock & Hamroff / Novembre 13, 2019

Un cambiamento cardinale è un evento raro nella costruzione. Tuttavia, quando si verifica “provabilmente”, può capovolgere i diritti relativi delle parti in una controversia di costruzione. Un recente caso di New York lo conferma.

Un appaltatore generale su un progetto di New York City School Construction Authority subappaltato a un subappaltatore in muratura. Il subappalto ha richiesto l’esecuzione di una “installazione completa in muratura” ad un prezzo di acquisto di $5,320,000.

Il subappalto ha anche espressamente escluso “operazioni di lavoro fuori sequenza, ad eccezione del coordinamento con altri impianti commerciali, e premi/straordinari/turni prolungati, a meno che non sia necessario per colpa del subappaltatore.”

Inoltre, il subappalto a condizione che il contraente generale, ” in qualsiasi momento, in qualsiasi quantità o importo without senza invalidare o abbandonare il contratto, può aggiungere o eliminare, modificare o alterare, il lavoro da eseguire ai sensi del presente accordo, incluso, senza limitazione, ordinare modifiche o lavori extra.”

Infine, il muratore non è stato autorizzato a eseguire alcun cambiamento nel lavoro a meno che non abbia ricevuto un ordine di modifica debitamente firmato o un ordine di campo dal general contractor.

Mentre i lavori sul progetto erano in corso, sorsero numerose controversie tra l’appaltatore generale e il subappaltatore della muratura in merito ai ritardi nel lavoro del muratore e alle loro cause. Il muratore alla fine ha fatto richieste per un ulteriore $500.000 per “maggiore manodopera, supervisione e turni estivi aggiuntivi al fine di completare il lavoro come originariamente programmato.”

In risposta, l’appaltatore generale ha emesso un “Addendum #3” al subappalto che ha cancellato una parte sostanziale del lavoro in muratura.

A quel tempo, il muratore aveva completato solo circa il 30% del suo lavoro di subappalto originale. Addendum #3 cancellato circa il 30% del prezzo del subappalto, inclusi gli ordini di modifica richiesti. Di conseguenza, dopo Addendum #3, circa solo il 35-40% del lavoro della muratura è rimasto.

Il muratore ha risposto all’Addendum #3 notificando al contraente generale che avrebbe immediatamente smesso di lavorare al progetto. Il general contractor ha risposto, adottando un approccio “non puoi smettere, sei licenziato”, che stava terminando il subappalto a causa delle violazioni materiali del muratore e dell ‘ “abbandono” del progetto.

In risposta, il muratore ha iniziato una causa. In tal modo, essa ha sostenuto che il contraente generale aveva interferito con il suo lavoro e cancellato ingiustamente una parte eccessiva del lavoro del subappaltatore in violazione materiale del subappalto. In altre parole, in sua difesa ha affermato la ” dottrina del cambiamento cardinale.”

Mentre le clausole di un contratto che consentono la cancellazione del lavoro sono comuni e chiaramente applicabili, i tribunali hanno interpretato tali clausole per consentire le cancellazioni nei contratti solo a condizione che non alterino” l’identità essenziale o lo scopo principale ” di un contratto. Il diritto del proprietario di apportare modifiche ai sensi di una clausola di modifiche è limitato dalla portata generale del lavoro descritto nel contratto. Un proprietario non può apportare modifiche di tale entità che lo scopo essenziale o principale di un contratto è alterato. Se lo fa, si è verificato un cambiamento cardinale e il contratto è stato violato dal proprietario. L’uso di una clausola “modifiche e/o omissioni” richiede la constatazione che tali modifiche o omissioni erano ragionevoli ed eque.

La corte ha osservato che lo scopo dichiarato scritto del subappalto era un “installazione in muratura completa.”Addendum #3 ha avuto l’effetto di alterare l’identità essenziale e lo scopo principale del subappalto. La corte ha inoltre affermato che una disposizione contrattuale non può essere interpretata in modo da consentire al contraente generale di prendere il 35-40% del lavoro dal subappaltatore attore-muratore e quindi, allo stesso tempo, tentare di costringere l’attore a completare l’equilibrio del campo di applicazione originale. Come tale, l’appaltatore generale non ha stabilito, come una questione di legge, che il muratore ha violato materialmente il subappalto interrompendo i lavori sul progetto in risposta all’Addendum #3.

Commento MHH

La ragionevolezza ha i suoi limiti.

La salute finanziaria di un subappaltatore non può essere “eviscerata” dagli ordini di modifica e dalle eliminazioni di un contraente generale. Al contrario, un subappaltatore deve solo affermare un cambiamento cardinale con cura. In questo modo, come predicato di “uscire” da un lavoro, è irto di rischi.

Costringere il subappaltatore a terminare solo una parte minoritaria del suo subappalto originale è problematico. Il lavoro su contratto, naturalmente, può essere cancellato, ma solo a condizione che non alteri l’identità e lo scopo essenziali di un subappalto. Costringere il muratore a completare solo una minoranza del suo lavoro potrebbe vanificare direttamente il” beneficio dell’affare ” per il subappaltatore. I costi generali e i margini di profitto del subappaltatore sarebbero direttamente e negativamente influenzati dall’obbligarlo a completare solo una parte relativamente piccola del suo lavoro mentre il suo sovraccarico “full-project” continua senza essere adeguatamente assorbito dal saldo del prezzo del contratto.

Come sempre, “il diavolo è nei dettagli.”Secondo la Dottrina del cambiamento costruttivo, devono essere fatte analisi sia quantitative che qualitative sulla natura di eventuali cambiamenti e cancellazioni. La questione non dipende solo da una percentuale precisa del lavoro o dei costi coinvolti, ma anche dal carattere del lavoro.

Gli standard per trovare un cambiamento cardinale sono imprecisi; i tribunali hanno ampia discrezione. Qual è, infatti, l ‘”identificazione essenziale” e lo “scopo principale” del vostro contratto? Qui, la corte non è riuscito a trovare il subappaltatore in violazione per camminare fuori dal lavoro.

È un’opzione sicura? In genere, no. Ma, come dimostra questo caso, nelle giuste circostanze, un contraente può difendere i propri interessi di fronte a modifiche e/o cancellazioni abusive, sia quantitativamente che qualitativamente.

Un’ulteriore considerazione: nell’edilizia pubblica, l’accettazione e l’esecuzione di un cambiamento cardinale possono comportare la perdita del diritto di un appaltatore ad essere risarcito per l’opera modificata. Se il cambiamento è cardinale, può essere impedito dagli statuti di gara applicabili. Mentre questo potrebbe certamente essere l’argomento del proprio articolo approfondito, per ora tenere presente che un proprietario pubblico può ordinare modifiche nell’ambito generale del “lavoro” di un progetto, ma non può fare un contratto diverso o nuovo senza rispettare gli statuti di gara.